Nahe 2030 durch die Hintertür von EDEKA?

Mit jeder Sitzung der Gemeindevertretung nimmt das gezerre um die Ansiedelung einen weiteren Lebensmittelmarktes neue Formen an. Die Wahrheit ist zwischen dem politischen Rumgedruckse kaum noch auszumachen, wird an einer Realisierung des Projektes „Nahe 2030“ durch die Hintertür gebastelt? 16.03.2023 - Zur Gemeindevertretersitzung vom 09.03.2023 13.03.2023 Analyse der Verkaufsflächen des Amtes Itzstedt Die Bürgermeister Holger Fischer (Nahe) und Helmut Thran (Itzstedt) vertreten die These, dass Nahe als „zentraler Ort“ für die Versorgung der umliegenden Gemeinden mitverantwortlich ist, also die 20.000 Einwohner ist die Analyse der Verkaufsflächen in Nahe einbezogen werden müssen. Diese Aussage lässt sich im Landesentwicklungsplan nicht verifizieren. Mehr…………. Es folgt die unrealistische Betrachtung in der wir die Einwände der Bürgermeister berücksichtigt haben sofern dies möglich war ohne zu unglaubwürdig zu werden. In das Einzugsgebiet einzubeziehen sind lediglich die Gemeinden Itzstedt und Oering. Seth hat mit dem EDEKA-Markt in Stuvenborn einen Versorger in der Nähe. Tangstedt und Sülfeld werden sich nicht für einen EDEKA-Markt in Nahe interessieren wenn der eigene vor der Haustür liegt. Also darf die Berechnung max. wie folgt ausfallen: Sitzung der Gemeindevertretung vom 09.03.2023 zu Pkt. 12 der Tagesordnung Beratung und Beschlussempfehlung über ein Einzelhandelsgutachten (Marktanalyse) zur Ansiedelung eines weiteren Versorgungsmarktes. Zwischen den Fraktionen entwickelte sich eine lebhafte Diskussion über die strittige Frage „brauchen wir noch einen Nahversorger“? Dr. Manfred Hoffman von der CDU-Fraktion verwies auf den CIMA-Bericht zum OEK, in dem der Gemeinde eine sehr gute Versorgungslage bestätigt wird. Anmerkung: Wir haben den Hinweis aufgriffen und den Bericht durchforstet, dass Ergebnis wirft weitere Fragen nach der Sinnhaftigkeit dieses Projektes auf. Des Weiteren verweist er auf den Beschluss der GV vom 08.12.2022 (Tagesordnung 24.1) in dem die GV dem Antragsteller (EDEKA) Aufgaben mitgegeben wurden die für weitere Gespräche erforderlich sind. Gespräch mit der Landesregierung sowie die Beibringung der Marktanalyse. Anmerkung: Das Abstimmungsergebnis der nichtöffentlichen Sitzung wurde bisher nicht veröffentlicht! Warum weicht die GV von ihrem Beschluss ab und will die Analyse erstellen lassen? Angeblich weil sie nichts kostet. Jörg Sahlmann vom WDN sieht nicht Hinweis auf das OEK als nicht relevant, da es sich ja nur auf Nahe bezieht! Anmerkung: Warum muss ausgerechnet Nahe 15.000 qm Ackerflächen hergeben um alle Orte des Amtes Itzstedt zu versorgen. Für die SPD-Fraktion brachte Andreas Mügge, als Befürworter der Ansiedelung, das Argument „Planung in die Zukunft“ in die Diskussion ein. Sönke Gatermann sprach sich für die CDU-Fraktion dafür aus, dass im Falle der Beauftragung der Marktanalyse durch die Gemeinde die Kostenübernahme durch den Investor sichergestellt ist. Anmerkung: Hat er bereits am 08.03. in Itzstedt zugesichert. Hoffentlich gilt das auch für den Fall des Scheiterns und wird schriftlich fixiert, denn ein Gutachten in der geforderten Qualität kostet schnell 30 bis 40 T€. Abstimmungsergebnis: 7 Dafür / 4 Dagegen zu Pkt. 19 der Tagesordnung – Bürgerfragestunde Im Verlauf der vorhergehenden Diskussion um die Erweiterung des Kindergartens am Birkenhof (Pkt. 15 der Tagesordnung) plädierte GV A. Mügge sehr nachdrücklich für eine 2-Geschossige Variante um den Flächenverbrauch zu minimieren. In anderen Beiträgen wurden die Begriffe OEK, Bürgerbeteiligung und Planung in die Zukunft genannt. Aus diesen Argumenten der Gemeindevertreter generierte sich unsere Frage an den Bürgermeister. Nimmt die Gemeinde die Bürger und das OEK überhaupt noch ernst? Erläuterung zu dieser Frage an die Gemeindevertretung: Dr. Hoffmann hat ausgeführt, dass der Gemeinde im OEK-Bericht eine ausreichende Nahversorgung bestätigt wird. A. Mügge hielt ein, aus unserer Sicht überzeugendes, Plädoyer gegen die Flächenversiegelung als er für die 2-Geschossige Variante des Kindergartens kämpfte. Dieser Lobenswerte Ansatz 100 o. 200 qm Fläche vor der Versieglung zu schützen, hatte bei der Diskussion um 9.000 qm Fläche für EDEKA leider keinerlei Bedeutung mehr. Es soll mit „Planung für die Zukunft“ gerechtfertigt werden eine 15.000 qm Fläche (im Endausbau) auf dem Gelände „Nahe 2030“ zu versiegeln für etwas was wir nun wirklich nicht benötigen. Welche Zukunft soll das sein? Unsere Analysezahlen, die ausweisen, dass wir (Nahe u. Itzstedt) bereits über eine Verkaufsfläche von 5.437 qm verfügen, die nach bundesweiten Erfahrungswerten zur Versorgung von 9.000 Einwohnern ausreichen, verwarf Bürgermeister H. Fischer. Nach seiner Auffassung sind wir in Nahe als zentraler Ort für die Versorgung der Einwohner des Amtes Itzstedt verantwortlich, also für mehr als 20.000 Einwohner. Wir konnten und können dieser Argumentation immer noch nicht folgen, haben aber versprochen eine weitere Analyse für die Gemeinden des Amtes Itzstedt zu erstellen. Anmerkung: Hierzu gibt es eine wichtige Lektüre, der Landesentwicklungsplan Fortschreibung 2021, Pkt. 3.10 (Einzelhandel) Seite 157 und 158. Insbesondere die Einschränkungen auf Seite 158 müssen Beachtung finden wenn es bereits Befürchtungen aus der Gemeinde Itzstedt (Bürgermeister Thran am 08.03.2023) gibt, dass der ortsansässige NETTO-Markt einen weiteren Nahversorger in Nahe nicht verkraften könnte. Ebensolche Befürchtungen hören wir und die Gemeindevertreter auch aus der Gemeinde Sülfeld, die um Ihren, hört hört, EDEKA-Markt fürchtet. Zitat Seite 158: ……….keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der planenden Gemeinde oder in anderen Gemeinden erwarten lassen (Beeinträchtigungsverbot). Wir haben die Gemeindevertreter darauf aufmerksam gemacht, dass für Vorhaben „EDEKA“ Zeit der Amtsmitarbeiter und der ehrenamtlichen vergeudet wird die sinnvoller in der Abarbeitung der mehr als 250 offenen Bauvorhaben (große und kleine) verwendet werden kann. Sitzung des Gemeinschaftsausschuss Nahe / Itzstedt vom 08.03.2023 zu Pkt. 7 der Tagesordnung Beratung und Beschlussempfehlung über ein Einzelhandelsgutachten (Marktanalyse) zur Ansiedelung eines weiteren Versorgungsmarktes Vor der Beratung wurden durch den Investor und Projektentwickler Lars Dücker, Wolfsteller GmbH, die ersten Planungsentwürfe für den Markt in Nahe vorgestellt. Die Projektleiterin Julia Lemke, CIMA GmbH, erläuterte das weitere Verfahren der Marktanlyse, die von der Landesregierung gefordert wird um eine Überversorgung zu verhindern. Worum geht es dem Investor? Auf einem 15.000 qm großen Areal, Kaufoptionen offensichtlich schon notariell geregelt, soll ein Markt mit einer Größe von 3.080 qm entstehen der über eine Verkaufsfläche von 2.000 qm verfügen wird. Abzüglich der Reservefläche für eine spätere Erweiterung von 5.942 qm ergibt sich somit, incl. Parkflächen etc. eine zu VERSIEGELNDE Fläche von 9.000 qm. Die Zufahrt würde über das ALDI-Gelände führen. Leider wurden Fragen aus der Einwohnerschaft nicht zugelassen obgleich dies gemäß Gemeindeordnung §16 Absatz 2/3 zulässig ist. Auf Nachfrage wurde durch den Ausschussvorsitzenden argumentiert, dass die Sitzung nicht durch ausufernde Diskussionen gestört werden solle, für Nachfragen gibt es die Bürgerfragestunde. Nach unserem Einwand, dass es sich um spezielle Fragen handelte, die nur die Experten, Herr Dücker bzw. Frau Lemke, beantworten konnten, wurde uns ermöglicht die Fragen schriftlich bei Herrn Thran einzureichen, er kümmert sich um die Beantwortung, dazu also in ca. 2 Wochen mehr! Nachtrag vom 11.03.2023 auf Bais der Rückmeldung von Bürgermeister Thran: Mit Mail vom 11.03.2023 hat Herr Thran unsere Fragen beantwortet und seine Sicht der Abläufe während der Sitzung geschildert. Seine Wahrnehmungen sowie die Auslegung des §16 der Gemeindeordnung stellen sich komplett anders da. Wir sehen uns in der Pflicht diese Gegendarstellung aus Gründen der Fairness vollumfänglich und unkommentiert zu veröffentlichen. Die Antworten von Herrn Thran, also nicht wie zugesichert nach Weiterleitung Beantwortung durch die Referenten, haben wir nachstehend bereits eingearbeitet. Wir hätten die Referenten gerne direkt befragt, nun sind sie per Mail rausgegangen: Zu Frage 1: Herr Dücker (Wolfsteller GmbH) erwähnte in seinem Vortrag mehrfach den Begriff ZEITGEMÄß, wenn er über die Neuansiedelung eines weiteren Nahversorgers sprach. Frage 1: Was ist daran zeitgemäß wenn 9.000 qm Ackerfläche versiegelt werden um einen weiteren Einzelhandelsmarkt mit einem periodischen Sortiment anzusiedeln, obgleich dem Ort bereits ein sehr hohes Einzelhandelsangebot zur Verfügung steht. Der von Herrn Dücker genannte Begriff "Zeitgemäß" bezog sich für mich eindeutig auf eine zeitgemäße Ausstattung und Bemaßung von Nahversorgern o.ä. und hatte eindeutig nichts mit dem auch von mir kritisch hinterfragtem Flächenverbrauch zu tun. Frage 2: Mit welcher Methodik will Frau Lemke (CIMA GmbH) in der Einzelhandelsanalyse feststellen wie stark sich die Neuansiedelung auf die Abwanderung von den kleinteiligeren Versorgern hin zu EDEKA auswirkt. (Verhinderung von Schließungen kleiner ortsansässiger Handelsunternehmen) Dies sind der Hofladen von Holst-Oldenburg, die Fleischerei Finnern, der Getränkepartner Hinz und das Grüne Warenhaus mit seiner Haushaltswarenabteilung. Zur Methodik der zu analysierenden Auswirkungen auf die von Ihnen genannten und vielen anderen Betrieben im Einzugsbereich hat Frau Lemke eindeutig erklärt, dass hierzu sehr individuelle Einzelbetrachtungen aller in Frage kommenden Betriebe durchgeführt werden und dass sie erst nach Beauftragung zur Erstellung einer Einzelhandelsanalyse die in Frage kommenden Betriebe aufsuchen und die möglichen Auswirkungen analysieren kann. Zudem entspricht es gängiger und geforderter Praxis, dass die Analysenmethodik im Analysenergebnis ausführlich dargestellt und selbstverständlich dann auch von Ihnen hinterfragt werden kann. Zu Frage 3: Als bundesweiter Erfahrungswert, aus regionalen Einzelhandels-Vollerhebungen, wird ein Wert von 0,6 qm Verkaufsfläche (periodisches Sortiment) pro Einwohner angesetzt. Frage 3: Mit welchem Wert berechnet CIMA den Bedarf der Verkaufsfläche, bezogen auf die Bevölkerungszahl. Herzlichen Dank für den Hinweis auf die anzuwendenden Werte für die Verkaufsflächenberechnung! Da es sich bei der CIMA GmbH um ein hoch renommiertes Planungs- und Gutachterbüro handelt, sind sie dort sicher bekannt. Nach meiner Erfahrung werden sie auch richtig angewandt, da das Gesamtergebnis sonst von vornherein angreifbar wäre. Vielleicht ist Ihnen auch der Hinweis entgangen, dass bei solchen und anderen Einrichtungen in den "zentralen" Orten nicht nur die Einwohnerzahl der Orte selbst, sondern zusätzlich auch die Einwohner der dem zentralen Ort zuzuordnendem Bereiche berechnet werden. Abstimmungsergebnis: 7 Dafür / 2 Dagegen Es darf die Frage gestattet sein warum überhaupt die Beauftragung eines Gutachten erforderlich ist, entweder man will die Ansiedelung oder man will sie nicht. Will man sie nicht braucht man auch kein Gutachten. Die nächste Frage wäre: Warum entscheidet die Nachbargemeinde mit darüber ob die gemeinde Nahe 9.000 qm Ackerfläche versiegeln lässt um einen weiteren Nahversorger anzusiedeln. Über die Sinnhaftigkeit dieses Projektes muss noch intensiv diskutiert werden. Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 28.02.2023 zu Pkt. 10 der Tagesordnung Es wurden 4 Varianten der Zufahrten zum Birkenhofgelände diskutiert, die beiden Varianten mit einer Zufahrt über die Straße „Im Siek“ wurden aufgrund des Einwandes der Grundstückbesitzer verworfen. Die derzeitigen Eigentümer machten SEHR deutlich, dass sie das erforderliche Gelände nur verkaufen werden wenn sichergestellt ist, dass weder Fuß- Rad- oder Autoverkehr über dieses Gelände abgeleitet wird. Durch die SPD-Fraktion wurd noch eine Skizze mit einem Kreisel vorgelegt, der den Zugang zum Birkenhof und zum Gelände „Nahe2030“ sicherstellen kann. zu Pkt. 11 Bürgerfragestunde Teil II Wir haben nachgefragt ob diese Variante schon für den Zugang zu EDEKA und „Nahe2030“ gedacht ist? GV Mügge bestätigte mit einem Nicken, brachte aber wieder den Einwand, dass es das Projekt „Nahe2030“ nicht gibt. Der Bürgermeister schritt ein und stellte klar, dass Herr Mügge dazu keine Aussage machen kann. Hinweis von uns: Schon wieder „Rumgedruckse“ und aufhalten mit Begrifflichkeiten. Zur Verwendung des Begriffes, nennen wir es mal „Planung Nahe 2030“ gibt es eine sehr aufschlussreiche Chronologie. Das Thema EDEKA wird auch auf der Sitzung des Gemeinschaftsausschusses am 08.03.2023 sowie am 09.03.2023 auf der Gemeindevertretersitzung behandelt. Beratung und Beschlussfassung: Erstellung eines Einzelhandelgutachtens (Marktanalyse) zur Ansiedlung eines weiteren Versorgungsmarktes. Hier die Beschlussvorlage! Gemeindevertretersitzung vom 09.02.2023 zu Pkt. 12 der Tagesordnung vom 09.02.2023 / Bürgerfragestunde Teil II Thema: Ansiedlung eines Discounter auf dem Gelände gegenüber Birkenhof Der Bürgermeister berichtete über ein Gespräch, am 25.01.2023, mit einem Investor der beabsichtigt für ein weiteres Lebensmittelgeschäft ein ein großflächiges Einzelhandelsgeschäft zu bauen. (Gelände hinter ALDI??) Auch wenn die Lebensmittelkette, die sich hinter dem Ansiedelungsbegehren verbirgt, von der Gemeindevertretung nie benannt wurde, besteht kein Zweifel daran, dass es sich um EDEKA handelt. Wir haben nachgefragt ob sich an dem Beschluss der Gemeindevertretung vom 08.12.2022 etwas geändert hat! Der Bürgermeister bestätigte, wie bereits nach der Sitzung vom 08.12.2022, dass dieses Vorhaben mehrheitlich durch die Gemeindevertreter abgelehnt wurde. Die Antragstellerin wurde angehalten zunächst eine Bedarfsanalyse zu erstellen. Der Vorwurf einer möglichen Überversorgung steht im Raum und muss in die Überlegungen einbezogen werden. Die Landesregierung hat hinsichtlich einer Neuansiedlung ein erhebliches Mitspracherecht, entsprechend müssen die Vorarbeiten sein. Nach eingehenden Recherchen ergibt sich folgende Situation 5.437 qm vorhandene Verkaufsfläche im Einzugsgebiet Nahe - Itzstedt bei einer Einwohnerzahl von unter 5.000 ALDI in Nahe gemäß Begründung zum BPlan23 vom 19.02.2015 1.200 qm REWE in Nahe gemäß eigener Aussage auf der Website 2.137 qm LIDL in Nahe gemäß Begründung zum BPlan21 vom 06.03.2018 1.200 qm NETTO in Itzstedt gemäß Begründung zum BPlan12 vom 18.05.2010 900 qm Hier einige Fakten zum Bedarf von Verkaufsflächen, bezogen auf die Bevölkerungszahl. Im gesamten Kernsortiment Periodischer Bedarf *) kann über alle Betriebsformen hinweg ein Durchschnittswert von rund 0,55 bis 0,6 qm je Einwohner veranschlagt werden. Dieser Wert, der auch mit periodischen Sortimenten belegte Verkaufsflächen anderer Vertriebsformen einschließt und andererseits mit Nonfood-Randsortimenten belegte Verkaufsflächen der Lebensmittelmärkte ausklammert, wird meist aus bundesweiten Erfahrungswerten aus regionalen Einzelhandels-Vollerhebungen gewonnen. *) Nahrungs- und Genussmittel - Drogerieartikel - Pharmaziewaren - Heimtierfutter - Zeitungen/Zeitschriften Quelle: TradeDimensions Datenbanken Tradedimensions ist ein Unternehmensbereich des weltweit operierenden Marktforschungsunternehmens NielsenIQ Auswertung: bulwiengesa AG für das Einzelhandelskonzept Stadt Osterholz-Scharmbeck - Entwurf Gutachterbericht 8. Juni 2021 / Seite 18 bulwiengesa ist eines der größten unabhängigen Beratungs- und Analyseunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland Wie will die Antragstellerin (EDEKA) eine Bedarfsanlayse erstellen die den Bundesdurchschnitt der Verkaufsflächen aushebelt um die Landesregierung von der Notwendigkeit eines weiteren Marktes zu überzeugen? Für Nahe und Itzstedt ergibt sich eine erforderlich Verkaufsfläche von max. 3.260 qm! Zur Erinnerung, wir haben bereits 5.437 qm! (Entspricht 9.000 Einwohner) Denn auch im Landesentwicklungsplan Fortschreibung 2021 , Pkt. 3.10 (Einzelhandel) Seite 157 und folgende finden sich eindeutige Hinweise dafür das wir im Falle einer Neuansiedlung von einer Überversorgung sprechen müssen. (1) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucherinnen und Endverbraucher im Sinne von § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) (Einzelhandelsgroßprojekte) dürfen wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Zentralität in der Regel nur in Oberzentren, Mittelzentren, Unterzentren mit Teilfunktion eines Mittelzentrums beziehungsweise Stadtrandkernen I. Ordnung mit Teilfunktion eines Mittelzentrums, Unterzentren beziehungsweise Stadtrandkernen I. Ordnung und Ländlichen Zentralorten beziehungsweise Stadtrandkernen II. Ordnung ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden (Zentralitätsgebot). Bei genauerem Hinsehen muss man zu dem Schluss kommen, dass es sich ausschließlich um einen Verdrängungswettbewerb handelt. Durch die Ansiedelung von EDEKA wird keine weitere Kaufkraft generiert, die nächsten Märkte dieses Konzerns befinden sich in Tangstedt und Sülfeld. Es werden also Umsätze von REWE, ALDI, LIDL und NETTO abgezogen. Dadurch das diese Märkte über eine Frischfleischtheke, eine eigene BIO-Marke sowie einen Getränkemarkt verfügen, werden der Schlachterei Finnern, dem Hofladen Holst-Oldenburg sowie dem Getränkemarkt Hinz weitere Kunden abgezogen. Der Gemeinde wird es keinen „roten Heller“ mehr Gewerbesteuer in die Haushaltskasse spülen! Es ist eher mit Mindereinnahmen zu rechen da diese Ertragsabhängige Steuer aufgrund des Preiskampfes in den nächsten Jahren deutlich geringer ausfallen dürfte. Keine Erhöhung der Kaufkraft - Niedrige Preise wg. Verdrängungswettbewerb - Geringere Erträge Vor der Freude über niedrigerer Preise sei gewarnt, das ist nur von kurzer Dauer! Der hier entstehende Verdrängungswettbewerb ist ein marktstrategischer Kampf mit dem Ziel bereits etablierte Unternehmen durch gezielte Preisunterbietungen den oder die Wettbewerber vom Markt vertreiben. Das könnte zu einer marktbeherrschende Stellung des „Siegers“ führen. Mag sein das die / der eine oder andere Leserin / Leser diese Vermutungen als zu pessimistisch betrachtet und gerne etwas mehr Vielfalt bei der Auswahl der Lebensmittelversorgung haben möchte, dennoch ist es ein Thema das Nachdenklich machen sollte. Unsere Gemeindevertreter sind sehr nachdenklich, wir hatten Gelegenheit mit einigen Vertretern des WDN und der CDU zu sprechen, keiner unserer Gesprächspartner konnte sich für das Projekt erwärmen. Von beiden Fraktionen haben wir die Hinweise erhalten, dass die Landes- regierung bereits bei der geplanten Ansiedlung des ALDI-Marktes einige Hindernisse aufgestellt hatte. (Herauszulesen aus der Begründung zum Bauplan 23 vom 19.02.2015)
Gemeinde   Einwohner   (03/2023)   Nahversorger   Verkaufsfläche   (qm)   Quelle  / Anmerkungen   REWE   2.137   Website   ALDI   1.200   Begründung BPlan23 v. 19.02.15   LIDL   1.200   Begründung BPlan21 v. 06.03.18   Nahe   2.685   BUDNI   500   geschätzt   Itzstedt   2.637   NETTO   900   Begründung BPlan12 v. 18.05.10   Tangstedt   EDEKA   1.500     B UDNI   500     Versorgt sich  selbst   ( 6.731 )   ALDI   900   Begründung BPlan27v. 27.07.18   Sülfeld   Versorgt sich  selbst   ( 3.442 )   EDEKA   1.400   Begründung BPlan17 v. 18.05.15   Kayhude   1.297   Keine     Entfernung Tangstedt 10 km   Entfernung Nahe  6 km   Oering   1.450   Keine       Seth   Versorgt sich in  Struvenbo r rn   ( 1.949 )   Keine     Entfernu ng nach Struvenborn 5 km   Entfernung nach Nahe 8 km   Zwischensumme   8.069     Vorhanden     5.937  qm   8.069  Einwohner * 0,6 qm VKF =     erforderliche Gesamtver kaufsfläche   4.840  qm   Im gesamten Kernsortiment Periodischer Bedarf *) kann über alle Betriebsformen hinweg  ein Durchschnittswert von rund 0,55 bis 0,6 qm  je Einwohner veranschlagt werden  (CIMA RECHNET MIT 0,48 und 0,52) . Dieser Wert, der auch mit periodischen Sortimenten belegte  Verkaufs f lächen anderer Vertriebsformen einschließt und andererseits mit Nonfood - Ra ndsortimenten belegte Verkaufsflächen der  Lebensmittelmärkte ausklammert, wird meist aus bundesweiten Erfahrungswerten aus regionalen Einzelhandels - Vollerhebungen  gewonnen.   *) Nahrungs -  und Genussmittel  -  Drogerieartikel  -  Pharmaziewaren  -  Heimtierfutter  -  Zeitungen/Zeitschriften
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Nahe 2030 durch die Hintertür von EDEKA?

Mit jeder Sitzung der Gemeindevertretung nimmt das gezerre um die Ansiedelung einen weiteren Lebensmittelmarktes neue Formen an. Die Wahrheit ist zwischen dem politischen Rumgedruckse kaum noch auszumachen, wird an einer Realisierung des Projektes „Nahe 2030“ durch die Hintertür gebastelt? 13.03.2023 Analyse der Verkaufsflächen des Amtes Itzstedt Die Bürgermeister Holger Fischer (Nahe) und Helmut Thran (Itzstedt) vertreten die These, dass Nahe als „zentraler Ort“ für die Versorgung der umliegenden Gemeinden mitverantwortlich ist, also die 20.000 Einwohner ist die Analyse der Verkaufsflächen in Nahe einbezogen werden müssen. Diese Aussage lässt sich im Landesentwicklungsplan nicht verifizieren. Mehr…………. Es folgt die unrealistische Betrachtung in der wir die Einwände der Bürgermeister berücksichtigt haben sofern dies möglich war ohne zu unglaubwürdig zu werden. In das Einzugsgebiet einzubeziehen sind lediglich die Gemeinden Itzstedt und Oering. Seth hat mit dem EDEKA-Markt in Stuvenborn einen Versorger in der Nähe. Tangstedt und Sülfeld werden sich nicht für einen EDEKA-Markt in Nahe interessieren wenn der eigene vor der Haustür liegt. Also darf die Berechnung max. wie folgt ausfallen: Sitzung der Gemeindevertretung vom 09.03.2023 zu Pkt. 12 der Tagesordnung Beratung und Beschlussempfehlung über ein Einzelhandelsgutachten (Marktanalyse) zur Ansiedelung eines weiteren Versorgungsmarktes. Zwischen den Fraktionen entwickelte sich eine lebhafte Diskussion über die strittige Frage „brauchen wir noch einen Nahversorger“? Dr. Manfred Hoffman von der CDU-Fraktion verwies auf den CIMA-Bericht zum OEK, in dem der Gemeinde eine sehr gute Versorgungslage bestätigt wird. Anmerkung: Wir haben den Hinweis aufgriffen und den Bericht durchforstet, dass Ergebnis wirft weitere Fragen nach der Sinnhaftigkeit dieses Projektes auf. Des Weiteren verweist er auf den Beschluss der GV vom 08.12.2022 (Tagesordnung 24.1) in dem die GV dem Antragsteller (EDEKA) Aufgaben mitgegeben wurden die für weitere Gespräche erforderlich sind. Gespräch mit der Landesregierung sowie die Beibringung der Marktanalyse. Anmerkung: Das Abstimmungsergebnis der nichtöffentlichen Sitzung wurde bisher nicht veröffentlicht! Warum weicht die GV von ihrem Beschluss ab und will die Analyse erstellen lassen? Angeblich weil sie nichts kostet. Jörg Sahlmann vom WDN sieht nicht Hinweis auf das OEK als nicht relevant, da es sich ja nur auf Nahe bezieht! Anmerkung: Warum muss ausgerechnet Nahe 15.000 qm Ackerflächen hergeben um alle Orte des Amtes Itzstedt zu versorgen. Für die SPD-Fraktion brachte Andreas Mügge, als Befürworter der Ansiedelung, das Argument „Planung in die Zukunft“ in die Diskussion ein. Sönke Gatermann sprach sich für die CDU-Fraktion dafür aus, dass im Falle der Beauftragung der Marktanalyse durch die Gemeinde die Kostenübernahme durch den Investor sichergestellt ist. Anmerkung: Hat er bereits am 08.03. in Itzstedt zugesichert. Hoffentlich gilt das auch für den Fall des Scheiterns und wird schriftlich fixiert, denn ein Gutachten in der geforderten Qualität kostet schnell 30 bis 40 T€. Abstimmungsergebnis: 7 Dafür / 4 Dagegen zu Pkt. 19 der Tagesordnung – Bürgerfragestunde Im Verlauf der vorhergehenden Diskussion um die Erweiterung des Kindergartens am Birkenhof (Pkt. 15 der Tagesordnung) plädierte GV A. Mügge sehr nachdrücklich für eine 2-Geschossige Variante um den Flächenverbrauch zu minimieren. In anderen Beiträgen wurden die Begriffe OEK, Bürgerbeteiligung und Planung in die Zukunft genannt. Aus diesen Argumenten der Gemeindevertreter generierte sich unsere Frage an den Bürgermeister. Nimmt die Gemeinde die Bürger und das OEK überhaupt noch ernst? Erläuterung zu dieser Frage an die Gemeindevertretung: Dr. Hoffmann hat ausgeführt, dass der Gemeinde im OEK-Bericht eine ausreichende Nahversorgung bestätigt wird. A. Mügge hielt ein, aus unserer Sicht überzeugendes, Plädoyer gegen die Flächenversiegelung als er für die 2-Geschossige Variante des Kindergartens kämpfte. Dieser Lobenswerte Ansatz 100 o. 200 qm Fläche vor der Versieglung zu schützen, hatte bei der Diskussion um 9.000 qm Fläche für EDEKA leider keinerlei Bedeutung mehr. Es soll mit „Planung für die Zukunft“ gerechtfertigt werden eine 15.000 qm Fläche (im Endausbau) auf dem Gelände „Nahe 2030“ zu versiegeln für etwas was wir nun wirklich nicht benötigen. Welche Zukunft soll das sein? Unsere Analysezahlen, die ausweisen, dass wir (Nahe u. Itzstedt) bereits über eine Verkaufsfläche von 5.437 qm verfügen, die nach bundesweiten Erfahrungswerten zur Versorgung von 9.000 Einwohnern ausreichen, verwarf Bürgermeister H. Fischer. Nach seiner Auffassung sind wir in Nahe als zentraler Ort für die Versorgung der Einwohner des Amtes Itzstedt verantwortlich, also für mehr als 20.000 Einwohner. Wir konnten und können dieser Argumentation immer noch nicht folgen, haben aber versprochen eine weitere Analyse für die Gemeinden des Amtes Itzstedt zu erstellen. Anmerkung: Hierzu gibt es eine wichtige Lektüre, der Landesentwicklungsplan Fortschreibung 2021, Pkt. 3.10 (Einzelhandel) Seite 157 und 158. Insbesondere die Einschränkungen auf Seite 158 müssen Beachtung finden wenn es bereits Befürchtungen aus der Gemeinde Itzstedt (Bürgermeister Thran am 08.03.2023) gibt, dass der ortsansässige NETTO-Markt einen weiteren Nahversorger in Nahe nicht verkraften könnte. Ebensolche Befürchtungen hören wir und die Gemeindevertreter auch aus der Gemeinde Sülfeld, die um Ihren, hört hört, EDEKA-Markt fürchtet. Zitat Seite 158: ……….keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der planenden Gemeinde oder in anderen Gemeinden erwarten lassen (Beeinträchtigungsverbot). Wir haben die Gemeindevertreter darauf aufmerksam gemacht, dass für Vorhaben „EDEKA“ Zeit der Amtsmitarbeiter und der ehrenamtlichen vergeudet wird die sinnvoller in der Abarbeitung der mehr als 250 offenen Bauvorhaben (große und kleine) verwendet werden kann. Sitzung des Gemeinschaftsausschuss Nahe / Itzstedt vom 08.03.2023 zu Pkt. 7 der Tagesordnung Beratung und Beschlussempfehlung über ein Einzelhandelsgutachten (Marktanalyse) zur Ansiedelung eines weiteren Versorgungsmarktes Vor der Beratung wurden durch den Investor und Projektentwickler Lars Dücker, Wolfsteller GmbH, die ersten Planungsentwürfe für den Markt in Nahe vorgestellt. Die Projektleiterin Julia Lemke, CIMA GmbH, erläuterte das weitere Verfahren der Marktanlyse, die von der Landesregierung gefordert wird um eine Überversorgung zu verhindern. Worum geht es dem Investor? Auf einem 15.000 qm großen Areal, Kaufoptionen offensichtlich schon notariell geregelt, soll ein Markt mit einer Größe von 3.080 qm entstehen der über eine Verkaufsfläche von 2.000 qm verfügen wird. Abzüglich der Reservefläche für eine spätere Erweiterung von 5.942 qm ergibt sich somit, incl. Parkflächen etc. eine zu VERSIEGELNDE Fläche von 9.000 qm. Die Zufahrt würde über das ALDI-Gelände führen. Leider wurden Fragen aus der Einwohnerschaft nicht zugelassen obgleich dies gemäß Gemeindeordnung §16 Absatz 2/3 zulässig ist. Auf Nachfrage wurde durch den Ausschussvorsitzenden argumentiert, dass die Sitzung nicht durch ausufernde Diskussionen gestört werden solle, für Nachfragen gibt es die Bürgerfragestunde. Nach unserem Einwand, dass es sich um spezielle Fragen handelte, die nur die Experten, Herr Dücker bzw. Frau Lemke, beantworten konnten, wurde uns ermöglicht die Fragen schriftlich bei Herrn Thran einzureichen, er kümmert sich um die Beantwortung, dazu also in ca. 2 Wochen mehr! Nachtrag vom 11.03.2023 auf Bais der Rückmeldung von Bürgermeister Thran: Mit Mail vom 11.03.2023 hat Herr Thran unsere Fragen beantwortet und seine Sicht der Abläufe während der Sitzung geschildert. Seine Wahrnehmungen sowie die Auslegung des §16 der Gemeindeordnung stellen sich komplett anders da. Wir sehen uns in der Pflicht diese Gegendarstellung aus Gründen der Fairness vollumfänglich und unkommentiert zu veröffentlichen. Die Antworten von Herrn Thran, also nicht wie zugesichert nach Weiterleitung Beantwortung durch die Referenten, haben wir nachstehend bereits eingearbeitet. Wir hätten die Referenten gerne direkt befragt, nun sind sie per Mail rausgegangen: Zu Frage 1: Herr Dücker (Wolfsteller GmbH) erwähnte in seinem Vortrag mehrfach den Begriff ZEITGEMÄß, wenn er über die Neuansiedelung eines weiteren Nahversorgers sprach. Frage 1: Was ist daran zeitgemäß wenn 9.000 qm Ackerfläche versiegelt werden um einen weiteren Einzelhandelsmarkt mit einem periodischen Sortiment anzusiedeln, obgleich dem Ort bereits ein sehr hohes Einzelhandelsangebot zur Verfügung steht. Der von Herrn Dücker genannte Begriff "Zeitgemäß" bezog sich für mich eindeutig auf eine zeitgemäße Ausstattung und Bemaßung von Nahversorgern o.ä. und hatte eindeutig nichts mit dem auch von mir kritisch hinterfragtem Flächenverbrauch zu tun. Frage 2: Mit welcher Methodik will Frau Lemke (CIMA GmbH) in der Einzelhandelsanalyse feststellen wie stark sich die Neuansiedelung auf die Abwanderung von den kleinteiligeren Versorgern hin zu EDEKA auswirkt. (Verhinderung von Schließungen kleiner ortsansässiger Handelsunternehmen) Dies sind der Hofladen von Holst-Oldenburg, die Fleischerei Finnern, der Getränkepartner Hinz und das Grüne Warenhaus mit seiner Haushaltswarenabteilung. Zur Methodik der zu analysierenden Auswirkungen auf die von Ihnen genannten und vielen anderen Betrieben im Einzugsbereich hat Frau Lemke eindeutig erklärt, dass hierzu sehr individuelle Einzelbetrachtungen aller in Frage kommenden Betriebe durchgeführt werden und dass sie erst nach Beauftragung zur Erstellung einer Einzelhandelsanalyse die in Frage kommenden Betriebe aufsuchen und die möglichen Auswirkungen analysieren kann. Zudem entspricht es gängiger und geforderter Praxis, dass die Analysenmethodik im Analysenergebnis ausführlich dargestellt und selbstverständlich dann auch von Ihnen hinterfragt werden kann. Zu Frage 3: Als bundesweiter Erfahrungswert, aus regionalen Einzelhandels-Vollerhebungen, wird ein Wert von 0,6 qm Verkaufsfläche (periodisches Sortiment) pro Einwohner angesetzt. Frage 3: Mit welchem Wert berechnet CIMA den Bedarf der Verkaufsfläche, bezogen auf die Bevölkerungszahl. Herzlichen Dank für den Hinweis auf die anzuwendenden Werte für die Verkaufsflächenberechnung! Da es sich bei der CIMA GmbH um ein hoch renommiertes Planungs- und Gutachterbüro handelt, sind sie dort sicher bekannt. Nach meiner Erfahrung werden sie auch richtig angewandt, da das Gesamtergebnis sonst von vornherein angreifbar wäre. Vielleicht ist Ihnen auch der Hinweis entgangen, dass bei solchen und anderen Einrichtungen in den "zentralen" Orten nicht nur die Einwohnerzahl der Orte selbst, sondern zusätzlich auch die Einwohner der dem zentralen Ort zuzuordnendem Bereiche berechnet werden. Abstimmungsergebnis: 7 Dafür / 2 Dagegen Es darf die Frage gestattet sein warum überhaupt die Beauftragung eines Gutachten erforderlich ist, entweder man will die Ansiedelung oder man will sie nicht. Will man sie nicht braucht man auch kein Gutachten. Die nächste Frage wäre: Warum entscheidet die Nachbargemeinde mit darüber ob die gemeinde Nahe 9.000 qm Ackerfläche versiegeln lässt um einen weiteren Nahversorger anzusiedeln. Über die Sinnhaftigkeit dieses Projektes muss noch intensiv diskutiert werden. Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 28.02.2023 zu Pkt. 10 der Tagesordnung Es wurden 4 Varianten der Zufahrten zum Birkenhofgelände diskutiert, die beiden Varianten mit einer Zufahrt über die Straße „Im Siek“ wurden aufgrund des Einwandes der Grundstückbesitzer verworfen. Die derzeitigen Eigentümer machten SEHR deutlich, dass sie das erforderliche Gelände nur verkaufen werden wenn sichergestellt ist, dass weder Fuß- Rad- oder Autoverkehr über dieses Gelände abgeleitet wird. Durch die SPD-Fraktion wurd noch eine Skizze mit einem Kreisel vorgelegt, der den Zugang zum Birkenhof und zum Gelände „Nahe2030“ sicherstellen kann. zu Pkt. 11 Bürgerfragestunde Teil II Wir haben nachgefragt ob diese Variante schon für den Zugang zu EDEKA und „Nahe2030“ gedacht ist? GV Mügge bestätigte mit einem Nicken, brachte aber wieder den Einwand, dass es das Projekt „Nahe2030“ nicht gibt. Der Bürgermeister schritt ein und stellte klar, dass Herr Mügge dazu keine Aussage machen kann. Hinweis von uns: Schon wieder „Rumgedruckse“ und aufhalten mit Begrifflichkeiten. Zur Verwendung des Begriffes, nennen wir es mal „Planung Nahe 2030“ gibt es eine sehr aufschlussreiche Chronologie. Das Thema EDEKA wird auch auf der Sitzung des Gemeinschaftsausschusses am 08.03.2023 sowie am 09.03.2023 auf der Gemeindevertretersitzung behandelt. Beratung und Beschlussfassung: Erstellung eines Einzelhandelgutachtens (Marktanalyse) zur Ansiedlung eines weiteren Versorgungsmarktes. Hier die Beschlussvorlage! Gemeindevertretersitzung vom 09.02.2023 zu Pkt. 12 der Tagesordnung vom 09.02.2023 / Bürgerfragestunde Teil II Thema: Ansiedlung eines Discounter auf dem Gelände gegenüber Birkenhof Der Bürgermeister berichtete über ein Gespräch, am 25.01.2023, mit einem Investor der beabsichtigt für ein weiteres Lebensmittelgeschäft ein ein großflächiges Einzelhandelsgeschäft zu bauen. (Gelände hinter ALDI??) Auch wenn die Lebensmittelkette, die sich hinter dem Ansiedelungsbegehren verbirgt, von der Gemeindevertretung nie benannt wurde, besteht kein Zweifel daran, dass es sich um EDEKA handelt. Wir haben nachgefragt ob sich an dem Beschluss der Gemeindevertretung vom 08.12.2022 etwas geändert hat! Der Bürgermeister bestätigte, wie bereits nach der Sitzung vom 08.12.2022, dass dieses Vorhaben mehrheitlich durch die Gemeindevertreter abgelehnt wurde. Die Antragstellerin wurde angehalten zunächst eine Bedarfsanalyse zu erstellen. Der Vorwurf einer möglichen Überversorgung steht im Raum und muss in die Überlegungen einbezogen werden. Die Landesregierung hat hinsichtlich einer Neuansiedlung ein erhebliches Mitspracherecht, entsprechend müssen die Vorarbeiten sein. Nach eingehenden Recherchen ergibt sich folgende Situation 5.437 qm vorhandene Verkaufsfläche im Einzugsgebiet Nahe - Itzstedt bei einer Einwohnerzahl von unter 5.000 ALDI in Nahe gemäß Begründung zum BPlan23 vom 19.02.2015 1.200 qm REWE in Nahe gemäß eigener Aussage auf der Website 2.137 qm LIDL in Nahe gemäß Begründung zum BPlan21 vom 06.03.2018 1.200 qm NETTO in Itzstedt gemäß Begründung zum BPlan12 vom 18.05.2010 900 qm Hier einige Fakten zum Bedarf von Verkaufsflächen, bezogen auf die Bevölkerungszahl. Im gesamten Kernsortiment Periodischer Bedarf *) kann über alle Betriebsformen hinweg ein Durchschnittswert von rund 0,55 bis 0,6 qm je Einwohner veranschlagt werden. Dieser Wert, der auch mit periodischen Sortimenten belegte Verkaufsflächen anderer Vertriebsformen einschließt und andererseits mit Nonfood-Randsortimenten belegte Verkaufsflächen der Lebensmittelmärkte ausklammert, wird meist aus bundesweiten Erfahrungswerten aus regionalen Einzelhandels-Vollerhebungen gewonnen. *) Nahrungs- und Genussmittel - Drogerieartikel - Pharmaziewaren - Heimtierfutter - Zeitungen/Zeitschriften Quelle: TradeDimensions Datenbanken Tradedimensions ist ein Unternehmensbereich des weltweit operierenden Marktforschungsunternehmens NielsenIQ Auswertung: bulwiengesa AG für das Einzelhandelskonzept Stadt Osterholz-Scharmbeck - Entwurf Gutachterbericht 8. Juni 2021 / Seite 18 bulwiengesa ist eines der größten unabhängigen Beratungs- und Analyseunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland Wie will die Antragstellerin (EDEKA) eine Bedarfsanlayse erstellen die den Bundesdurchschnitt der Verkaufsflächen aushebelt um die Landesregierung von der Notwendigkeit eines weiteren Marktes zu überzeugen? Für Nahe und Itzstedt ergibt sich eine erforderlich Verkaufsfläche von max. 3.260 qm! Zur Erinnerung, wir haben bereits 5.437 qm! (Entspricht 9.000 Einwohner) Denn auch im Landesentwicklungsplan Fortschreibung 2021 , Pkt. 3.10 (Einzelhandel) Seite 157 und folgende finden sich eindeutige Hinweise dafür das wir im Falle einer Neuansiedlung von einer Überversorgung sprechen müssen. (1) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucherinnen und Endverbraucher im Sinne von § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) (Einzelhandelsgroßprojekte) dürfen wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Zentralität in der Regel nur in Oberzentren, Mittelzentren, Unterzentren mit Teilfunktion eines Mittelzentrums beziehungsweise Stadtrandkernen I. Ordnung mit Teilfunktion eines Mittelzentrums, Unterzentren beziehungsweise Stadtrandkernen I. Ordnung und Ländlichen Zentralorten beziehungsweise Stadtrandkernen II. Ordnung ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden (Zentralitätsgebot). Bei genauerem Hinsehen muss man zu dem Schluss kommen, dass es sich ausschließlich um einen Verdrängungswettbewerb handelt. Durch die Ansiedelung von EDEKA wird keine weitere Kaufkraft generiert, die nächsten Märkte dieses Konzerns befinden sich in Tangstedt und Sülfeld. Es werden also Umsätze von REWE, ALDI, LIDL und NETTO abgezogen. Dadurch das diese Märkte über eine Frischfleischtheke, eine eigene BIO-Marke sowie einen Getränkemarkt verfügen, werden der Schlachterei Finnern, dem Hofladen Holst-Oldenburg sowie dem Getränkemarkt Hinz weitere Kunden abgezogen. Der Gemeinde wird es keinen „roten Heller“ mehr Gewerbesteuer in die Haushaltskasse spülen! Es ist eher mit Mindereinnahmen zu rechen da diese Ertragsabhängige Steuer aufgrund des Preiskampfes in den nächsten Jahren deutlich geringer ausfallen dürfte. Keine Erhöhung der Kaufkraft - Niedrige Preise wg. Verdrängungswettbewerb - Geringere Erträge Vor der Freude über niedrigerer Preise sei gewarnt, das ist nur von kurzer Dauer! Der hier entstehende Verdrängungswettbewerb ist ein marktstrategischer Kampf mit dem Ziel bereits etablierte Unternehmen durch gezielte Preisunterbietungen den oder die Wettbewerber vom Markt vertreiben. Das könnte zu einer marktbeherrschende Stellung des „Siegers“ führen. Mag sein das die / der eine oder andere Leserin / Leser diese Vermutungen als zu pessimistisch betrachtet und gerne etwas mehr Vielfalt bei der Auswahl der Lebensmittelversorgung haben möchte, dennoch ist es ein Thema das Nachdenklich machen sollte. Unsere Gemeindevertreter sind sehr nachdenklich, wir hatten Gelegenheit mit einigen Vertretern des WDN und der CDU zu sprechen, keiner unserer Gesprächspartner konnte sich für das Projekt erwärmen. Von beiden Fraktionen haben wir die Hinweise erhalten, dass die Landes- regierung bereits bei der geplanten Ansiedlung des ALDI-Marktes einige Hindernisse aufgestellt hatte. (Herauszulesen aus der Begründung zum Bauplan 23 vom 19.02.2015)
Gemeinde   Einwohner   (03/2023)   Nahversorger   Verkaufsfläche   (qm)   Quelle  / Anmerkungen   REWE   2.137   Website   ALDI   1.200   Begründung BPlan23 v. 19.02.15   LIDL   1.200   Begründung BPlan21 v. 06.03.18   Nahe   2.685   BUDNI   500   geschätzt   Itzstedt   2.637   NETTO   900   Begründung BPlan12 v. 18.05.10   Tangstedt   EDEKA   1.500     B UDNI   500     Versorgt sich  selbst   ( 6.731 )   ALDI   900   Begründung BPlan27v. 27.07.18   Sülfeld   Versorgt sich  selbst   ( 3.442 )   EDEKA   1.400   Begründung BPlan17 v. 18.05.15   Kayhude   1.297   Keine     Entfernung Tangstedt 10 km   Entfernung Nahe  6 km   Oering   1.450   Keine       Seth   Versorgt sich in  Struvenbo r rn   ( 1.949 )   Keine     Entfernu ng nach Struvenborn 5 km   Entfernung nach Nahe 8 km   Zwischensumme   8.069     Vorhanden     5.937  qm   8.069  Einwohner * 0,6 qm VKF =     erforderliche Gesamtver kaufsfläche   4.840  qm   Im gesamten Kernsortiment Periodischer Bedarf *) kann über alle Betriebsformen hinweg  ein Durchschnittswert von rund 0,55 bis 0,6 qm  je Einwohner veranschlagt werden  (CIMA RECHNET MIT 0,48 und 0,52) . Dieser Wert, der auch mit periodischen Sortimenten belegte  Verkaufs f lächen anderer Vertriebsformen einschließt und andererseits mit Nonfood - Ra ndsortimenten belegte Verkaufsflächen der  Lebensmittelmärkte ausklammert, wird meist aus bundesweiten Erfahrungswerten aus regionalen Einzelhandels - Vollerhebungen  gewonnen.   *) Nahrungs -  und Genussmittel  -  Drogerieartikel  -  Pharmaziewaren  -  Heimtierfutter  -  Zeitungen/Zeitschriften
16.03.23 Stand
ahe bleibt Dorf
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